「吳律師，聽說現在賣房子要課『房地合一稅』，但到底什麼是房地合一稅？對我有影響嗎？」
一、什麼是「房地合一稅」？
所謂的「房地合一稅」，是指105年1月1日起實施的房地交易新稅制，指的是以房屋及土地合併之實價總額，扣除實際取得成本、必要費用及土地漲價總數額等後，按「實際獲利」所課徵的交易所得稅。
110年7月起更開始實施「房地合一稅2.0」，不僅擴大房地合一的課稅範圍，也將預售屋、法人及營利事業納入規範，目前出售房地所適用的，就是「房地合一稅2.0」的規定。
二、什麼情形會適用「房地合一稅」？
出售房屋、土地者，如果符合下列情形之一，即應適用「房地合一稅」進行課稅：
1、105年1月1日以後取得房屋土地者。
2、103年1月2日以後取得房屋土地，且持有期間在2 年以內者。
※110年7月起，出售105年1月1日以後取得房屋土地者，則要適用「房地合一稅2.0」的規定！
＊五種交易不受影響
1、維持稅率20%
-個人及營利事業非自願因素（如調職、房地遭強制執行）交易
-個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
-個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
-營利事業興建房屋完成後第一次移轉
2、維持稅率10%
-自住房地持有並設籍滿6年（課稅所得400萬元以下免稅）
三、怎麼計算「房地合一稅」的課稅額？
「房地合一稅」應納稅額 = 課稅所得×適用稅率。
課稅所得＝房屋收入-取得成本-相關費用-土地漲價總數額。
＊所謂「取得成本」即當初買賣的成交價、繼承或贈與的公告現值等。
＊可認列的「相關費用」包含：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費….等，都算在內。若無法提供證明單據，稽徵機關會依照「成交價」的3%來計算，但以30萬為上限。
四、房地合一稅的適用稅率？
（圖片來源：財政部台北國稅局）
五、房地合一稅什麼時候要申報？
1、預售屋交易：預售屋及其座落基地交易日的隔天起算30日內申報。
2、一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。
3、使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算30日內申報。
提醒大家！不論賺錢還是賠錢，都！要！申！報！
沒有在期限內申報，會被處3,000元以上、3萬元以下的罰鍰，如果被國稅局抓到要補繳稅，還可能被處漏掉稅額的3倍以下罰鍰！
＊房地合一稅也可以重購退稅！
依據所得稅法第14條之8規定，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間相差2年內，且符合自住規定者，均可以申請適用重購退稅或抵稅優惠，就已（應）納稅款範圍內，按重購價額占出售額的比率計算應退還或扣抵之稅額。
＊重購退稅4要件：
1、簽約買賣前一年內沒有供出租或營業使用。
2、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍。
3、出售舊屋與買新屋的時間差距在2年內。
4、重購退稅房地在5年內須作自住使用且有戶籍登記、不能出租或遷戶。
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